Ante el incremento en las presentaciones vinculadas con contratos de locaciones inmobiliarias registrado en las últimas semanas, la Defensoría del Pueblo de la provincia de Santa Fe difundió una serie de recomendaciones y aspectos para que los inquilinos hagan valer todos los derechos que los asisten.
¿El contrato de locación requiere de alguna formalidad?
El contrato de locación debe ser hecho por escrito. Esta regla se aplica también a sus prórrogas y modificaciones.
¿Qué pasa si fallece el propietario o éste resuelve vender el inmueble?
El contrato persiste hasta su finalización, salvo que las partes hayan pactado lo contrario.
¿Cuáles son las obligaciones que no se pueden exigir al locatario y son nulas en caso de que se impongan?
Si el destino es habitacional, no puede requerirse del locatario: el pago de alquileres anticipados por períodos mayores a un mes depósitos de garantía o exigencias asimilables, por cantidad mayor del importe equivalente a un mes de alquiler por cada año de locación contratado el pago de valor llave o equivalentes.
¿Cuáles son las obligaciones a cargo del locador?
El locador debe conservar la cosa locada en estado de servir al uso y goce convenido y efectuar a su cargo la reparación que exija el deterioro originado en su calidad o defecto, en su propia culpa, o en la de sus dependientes o en hechos de terceros o caso fortuito.
¿Cuáles son las mejoras que están a cargo del locatario?
Aquellas que son de mero mantenimiento. Si es urgente realizar reparaciones necesarias puede efectuarlas a costa del locador dándole aviso previo.
¿Existe un plazo mínimo para el contrato de locación de inmuebles?
Si, el plazo mínimo es de 2 años. Si carece de plazo expreso y determinado mayor, se considera celebrado por el plazo mínimo legal. Se puede determinar expresamente en el contrato un plazo mayor, que no puede superar los 20 años para fines habitacionales y 50 años para otros destinos.
¿Se puede prohibir el ingreso a personas por algún tipo de incapacidad?
No. Para cualquier tipo de locación inmobiliaria resulta nula la cláusula que impide el ingreso, o excluye del inmueble alquilado, cualquiera sea su destino, a una persona incapaz o con capacidad restringida que se encuentre bajo la guarda, asistencia o representación del locatario o sublocatario, aunque éste no habite el inmueble.
¿El locatario puede resolver anticipadamente el contrato sin justa causa?
Si. El Locatario puede resolver anticipadamente el contrato sin causa bajo las siguientes condiciones: si la cosa locada es un inmueble y han transcurrido seis meses de contrato, debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al locador. Si hace uso de la opción resolutoria en el primer año de vigencia de la relación locativa, debe abonar al locador, en concepto de indemnización, la suma equivalente a un mes y medio de alquiler al momento de desocupar el inmueble y la de un mes si la opción se ejercita transcurrido dicho lapso.
¿En caso de resolver el contrato, se debe avisar al locador con alguna antelación?
De optar por la resolución anticipada, basta con la mera notificación fehaciente al locador. Se extingue desde la fecha que designe el locatario sin ninguna antelación.
¿Se puede interponer demanda de desalojo al locatario sin intimación previa?
Previamente a la demanda de desalojo por falta de pago de alquileres, el locador debe intimar fehacientemente al locatario el pago de la cantidad debida, otorgando para ello un plazo que nunca debe ser inferior a diez días corridos contados a partir de la recepción de la intimación, consignando el lugar de pago.
¿Qué debe pagar el locatario?
El locatario tiene a su cargo el pago del canon estipulado y de las cargas y contribuciones que se originen en el destino que dé a la cosa locada (servicios, impuestos derivados del ejercicio de actividad comercial, etc). No tiene a su cargo el pago de las que graven la cosa (expensas, impuesto inmobiliario, etc.) salvo pacto en contrario.
¿Se puede consagrar algún mecanismo de indexación del canon de lo locación?
En los contratos de locación está prohibida la indexación. No obstante, es legal pactar aumentos para futuro dentro del plazo de vigencia del contrato de alquiler. Es uso y costumbre que para el segundo año de locación se prevea un aumento. Algunos contratos también prevén este aumento cada 6 meses.
¿Hasta cuándo persiste la obligación del fiador?
Las obligaciones del fiador cesan automáticamente al vencimiento del plazo de la locación, excepto la que derive de la no restitución en tiempo del inmueble locado.
¿Cuál es la comisión inmobiliaria que se debe pagar al momento de la firma del contrato?
En nuestra provincia de Santa Fe las comisiones se rigen por la ley Nº 13.154 que regula la actividad del corretaje inmobiliario y establece que la comisión es pactada libremente entre las partes.
¿Qué gastos debe abonar el inquilino a la inmobiliaria?
Sólo los que fueron publicados y debidamente informados en la oferta de alquiler, los que tienen origen legal y que se documentan con facturas o recibos oficiales.
Como inquilino, deberá exigir a la inmobiliaria la entrega de factura legal.
A los efectos de evitar infringir el nuevo Código Civil y la Ley de Defensa del Consumidor en las operaciones que ofrezcan en alquiler unidades habitacionales, las inmobiliarias y corredores inmobiliarios deberán respetar:
- El derecho a la información del inquilino
- Trato digno y no discriminatorio
- Evitar abuso de posición dominante y publicidad engañosa
En caso de dudas o consultas, la Defensoría del Pueblo de la provincia de Santa Fe brinda asesoramiento gratuito a todas las personas y cuenta con un Centro de Mediación propio que puede resultar una herramienta útil en la solución de conflictos suscitados en el marco de un contrato de locación inmobiliaria.
La Defensoría del Pueblo atiende de lunes a viernes de 8 a 18 horas en sus sedes de Rosario en calle Tucumán 1681, teléfono (0341) 4721112/13, correo electrónico inforos@defensoriasantafe.gob.ar y en la ciudad de Santa Fe en calle Eva Perón 2726, teléfonos (0342) 4573904 – 4573374, correo electrónico infosfe@defensoriasantafe.gob.ar. Además cuenta con numerosas delegaciones en varias ciudades de la provincia. Pueden consultarse en http://www.defensoriasantafe.gob.ar/oficinas